최근 대법원은 "중개업자로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보이므로 , 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액을 기재하고 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알려야 한다"는 취지로 설시하였습니다.
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다가구주택 임대차 중개시 중개인의 조사설명의무 한계
최근 다가구주택에 대한 '전세사기' 사건이 사회적으로 큰 이슈가 되면서 관련 송사가 이어지고 있으며, 임차인의 보증금반환이 가장 중요한 소송 대상이 되고 있습니다. 임대인의 경우 대부분 무자력이므로 돌려받지 못한 보증금에 대하여 임차인들은 부동산중개업자들을 상대로 손해배상청구를 고려하게 되는 경우가 많습니다.
부동산중개인들이 임대인과 공모하여 사기 범행을 저지른 것이 증명된다면 이를 근거로 민사상 손해배상청구를 하게 되나, 그렇지 않은 경우에는 임대차중개시 부동산중개인들의 조사설명의무위반을 이유로 손해배상청구를 할 수 있습니다.
다가구주택 임대차 중개시 부동산중개인들은 임대인으로부터 같은 건물의 다른 임차인들의 임대차보증금 등의 정보를 제공받아 예비 임차인에게 임대인이 보증금을 반환할 수 없을 경우 당해 건물의 경매절차에서 보증금을 회수할 가능성 등을 설명하게 됩니다.
그러나 임대인이 다른 임대차계약의 정보를 제대로 알려주지 않거나 관련 근거 자료의 제공을 거부할 경우 부동산중개인은 어떻게 해야 할까요? 이에 관하여 대법원은 "중개업자로서는 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보이므로 , 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액을 기재하고 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알려야 한다"는 취지로 설시하였습니다.
다가구주택에 대한 임대차 중개시 부동산중개인은 임차인이 보증금의 회수가능성을 충분히 고려하여 임대차계약을 체결할 수 있도록 주의를 기울여야 한다는 측면에서 위 판례는 긍정적이라 할 것입니다. 다만, 현재 임대인들의 동의가 없으면 부동산중개인들이 중개 대상 다가구주택의 임대차정보를 알 수 있는 방법이 제대로 갖추어져 있지 않은 상황이므로 이에 대한 제도적 개선 역시 필요하다 할 것입니다.
예비임차인 역시 부동산중개인에게만 의존할 것이 아니라 다가구주택에 대한 임대차계약 체결시 선행 임차인들의 보증금액 등을 미리 알아보는 주의를 기울여야 합니다. 우리나라의 '전세'제도는 사실 임차인이 집주인에게 거액의 전세금을 대여해주는 것이므로, 집주인이 전세금을 되돌려 줄 능력이 있는가를 판단하는 것은 필수적인 과정입니다. 돈을 빌려줄 때 갚을 능력이 없는 사람에게는 빌려주지 않는 것이 지극히 상식적이라 할 것입니다.
사실 관계
가. 이 사건 다가구주택은 총 16가구로 이루어져 채권최고액 합계 780,000,000원의 근저당권이 설정되어 있는 상태였는데, 원고는 2018. 4. 27. 위 다가구주택 중 (호수생략)을 임대차보증금 90,000,000원에 임차하였다
. 나. 피고 1은 공인중개사법에 의한 중개업자로서 이 사건 임대차계약을 중개하면서, 원고에게 당시 이 사건 다가구주택의 부동산등기부에 기재된 근저당권에 관하여는 채권최고액을 고지하고 실제 피 담보채무액을 600,000,000원이라고 설명하였으나, 위 주택에 거주하던 다른 임차인의 임대차보 증금 액수, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 사항을 구체적으로 확인하여 원고에게 설명하거나 그 근거자료를 제시하지 않았다.
다. 위 임대차계약 중개 당시 피고 1이 원고에게 교부한 중개대상물 확인 설명서 중 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 ‘임차보증금 총액 : 600,000,000원(임대인 구두 확 인)’이라는 기재가 있고, 피고 1은 이 사건 다가구주택의 가액이 1,850,000,000원 상당이므로 선 순위 권리의 합계액에 원고의 임대차보증금까지 더하더라도 이를 초과하지 않는다고 설명하였다. 라. 이후 이 사건 다가구주택에 대하여는 부동산임의경매개시결정이 이루어졌고, 확정일자 부여현 황 확인 결과 원고보다 선순위의 임차인들이 갖는 임대차보증금 총액은 600,000,000원을 훨씬 초 과하고 있었으며, 위 다가구주택은 감정평가액 1,581,574,800원보다 낮은 1,213,000,000원에 매각되어, 원고는 그 배당절차에서 이 사건 다가구주택의 소액임차인, 근저당권 등에 대한 우선배 당 결과 임대차보증금반환채권에 관하여 아무런 배당을 받지 못하였다
대법원 법리
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사 확인하여 중개의뢰인에게 설 명할 의무가 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다69654 판결 등 참조).
나아가 직접 조사 확 인하여 설명할 의무가 없는 사항이라고 할지라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요 한 것이라면 그에 관하여 그릇된 정보를 제공해서는 아니 되고, 그 정보가 진실인 것처럼 그대로 전 달하여 중개의뢰인이 이를 믿고 계약을 체결하도록 했다면 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성 실하게 중개해야 할 의무를 위반한 것이 된다(대법원 1999. 5. 14. 선고 98다30667 판결, 대법원 2022. 6. 30. 선고 2022다212594 판결 등 참조).
한편으로 공인중개사법 제25조 제1항, 제2항, 같은 법 시행령 제21조, 같은 법 시행규칙 제16조에 의하여, 중개업자는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약 이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리 관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다. 따라서 중개업자는 임 차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인 설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계 약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차 의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.
또한 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대 상물 확인 설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란 에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보 증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인 설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 등 참조)
대법원 설시 내용
피고 1이 중개대상물 확인 설명서에 기 재한 내용은 임대인으로부터 구두로 확인받은 총 600,000,000원이 전부로 이 사건 다가구주택 임 차인들의 실제 보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지를 전혀 알 수 없게 되어 있고, 그 금액조차 실제 선순위 임차인들의 임대차보증금 총액에 미달하였던 것으로 보인다. 중개업자로서 는 설혹 임대인이 관련 자료제공을 거부해 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 임대인이 구두로 확인한 금액이 실제와 다를 수 있고 상당수의 소액임차인이 있을 것임을 충분히 알 수 있었다고 보아야 한다.
그런데도 피고 1은 중개대상물 확인 설명서에 임대인이 총액으로 알려준 금액만을 기재하였을 뿐 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 알리는 등으로 다가구주택의 중개업자로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않았고, 원고로서는 이러한 사정을 알았다면 이 사건 다가 구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 여지가 크다.
그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고 1이 중개대상물 확인 설명의무를 부실하게 한 것이 아니라고 단정하여 중개업자로서의 의무위반이나 그와 상당인과관계 있는 원고의 손해를 인정할 수 없다고 보아, 위 피고 및 그 공제사업자인 피고 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상을 구하는 원고의 청구를 모두 배척하였다. 이러한 원심판단에는 중개업자로서의 주의의무와 상당인과관계에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않음으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.