대법원은 '실제 거주하려는 의사'는 임대인이 단순히 그러한 의사를 표명하는 것만으로는 부족하고 임대인의 실제 거주 의사가 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 임대인이 입증하여야 한다고 합니다.
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임대인의 실제 거주의사 입증 방법
'주택임대차보호법'에 따르면, 임차인의 주거 안정을 위해 임차인의 계약 갱신 요구에 대하여 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없습니다. 그러나 임대인에게 정당한 이유가 있으면 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있으며,그러한 정당한 이유 중 가장 흔한 것이 '임대인(임대인의 직계존속 직계비속을 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우'일 것입니다.
그러나 '실제 거주 의사'는 마음 속의 의도로서 객관적으로 확인하기 어렵습니다. 이러한 이유로 거절당한 임차인 입장에서는 임대인의 그러한 거절 이유가 사실인지 의심하는 경우가 많고, 반대로 임대인 입장에서는 실제로 거주 의사가 있음에도 괜한 의심을 받게 되는 등 관련 분쟁에 휘말리는 경우가 많았습니다.
이러한 임차인의 계약갱신청구를 '실제 거주 의사'에 대한 입증 정도나 방법에 대해 하급심에서 서로 다른 판단이 내려졌으나, 최근 대법원 판결에서는 이러한 '실제 거주 의사' 판단 방법 (즉, 당사자 입장에서는 입증 방법으로 볼 수 있습니다.)을 자세하게 설시하였습니다.
즉, 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결에 따르면, 임대인의 실제 거주하려는 의사는 '임대인의 주거 상황, 임대인이나 그 가족의 직장이나 학교 등 사회적 환경, 임대인이 실제로 거주하려는 의사를 가지게 된 경위, 임대차계약 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 임대인의 실제 거주 의사와 배치 모순되는 언동의 유무, 이러한 언동으로 계약갱신에 대하여 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부, 임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 여러 사정을 종합하여 판단할 수 있다'고 설시하였습니다.
향후, '실제 거주 의사'가 있는 임대인은 위에서 나열한 여러 사정들을 잘 고려하여 임차인의 계약갱신청구에 대하여 실제 거주 의사가 있음을 주장하여야 하며, 반대로 계약갱신을 하고자 하는 임차인의 경우 임대인이 '실제 거주 의사'가 있다고 한다면 위와 같은 사정이 있는지 잘 살펴 대처하여야 할 것입니다.