#조합원들이 #공동사업을 위하여 매수한 부동산에 관하여 합유등기를 하지 않고 조합원 중 1인 명의로 소유권이전등기를 하였다면 그 부동산은 등기명의자인 조합원의 소유입니다.
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- 프롤로그
보통 여러 사람이 함께 동업을 하는 경우 민법상 조합체를 이루는 경우가 많습니다.(물론 그렇지 않은 경우도 있습니다.) 공동사업을 위해 토지 등 부동산을 매수하되 조합체 이름으로 합유등기하지 않고, 실제로는 조합체의 재산이지만 특정 조합원 개인의 명의로 등기하는 경우도 종종 있습니다. 이는 법률 용어로 명의신탁이라고 합니다. 동업이 순조롭게 진행될 때에는 별 문제가 발생하지 않겠지만 사업이 잘 되지 않아 조합체가 해산하거나 특정한 조합원이 조합체를 탈퇴하는 경우에는 복잡한 문제가 발생하게 됩니다.
이번 이야기에서 소개하는 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결 [소유권이전등기말소]의 사안에서는 조합원 중 한 명이 조합체를 탈퇴하면서 다른 조합원 명의로 등기한 사업용 부동산 중 자신의 지분을 달라고 주장하면서 문제가 발생하였습니다.
2. 사실 관계
가. 원고, 소외인(소송과 관계없는 사람을 말함), 피고 1, 피고 2는 부동산에 대한 투자·개발을 목적으로 하는 조합을 결성하여 광주시 소재 #임야(산)를 매수하였음.
나. 매수인을 피고 2로 한 매매계약서를 작성하였고 피고 2 앞으로 소유권이전등기를 마쳤음
다. 원고는 조합계약을 해지한다는 의사표시를 함으로써 조합에서 탈퇴함.
라. 원고는 동업관계 해지를 원인으로 하여 위 임야에 대한 지분 이전등기를 청구함
3. 법원의 판단
가. 2심 법원
원고가 조합을 탈퇴하였으므로 이 사건 임야의 소유권은 남은 조합원들의 합유로 귀속되었다. 원고는 남은 조합원들과 민법 제719조에 따라 탈퇴 당시의 조합재산 상태를 기준으로 계산을 해야 한다. 그러한 계산을 하지 않은 채 조합재산인 이 사건 임야의 1/4 지분에 관한 이전등기절차의 이행을 구할 수는 없다.
나. 3심 법원(대법원)
원고와 피고 2 등이 결성한 조합체가 이 사건 임야를 매수하여 피고 2 앞으로 이전등기를 마쳤으므로, 조합체가 피고 2에게 임야를 명의신탁한 것으로 보아야 한다. 이 경우 조합재산은 피고 2에 대한 매매대금에 해당하는 부당이득반환채권 등이고 신탁부동산인 이 사건 임야는 조합재산이 될 수 없다. 따라서 원고의 탈퇴 또는 해산으로 조합관계가 종료되었다고 해도 원고는 이 사건 임야가 조합재산임을 전제로 지분이전등기를 청구할 수 없다.
원심이 이 사건 임야를 조합재산이라고 본 것은 명의신탁의 성립과 신탁부동산의 소유권 변동에 관한 법리를 오해한 것이지만, 원고가 이 사건 임야의 지분에 관한 이전등기를 청구할 수 없다는 원심의 결론은 정당하다.
4. 에필로그
이번 이야기의 사안의 경우 민법상 조합관계의 법리와 강학상 계약명의신탁의 법리가 동시에 적용되어 복잡해졌습니다.(심지어 2심의 판사님들도 법리를 오해하셨습니다.) 이에 대한 설명은 다음과 같습니다.
먼저, 부동산이 조합의 재산이 되기 위해서는 합유로 등기하여야 합니다. 그리고 조합원이 조합을 탈퇴하거나 사망하는 경우 조합의 재산인 부동산은 나머지 조합원의 합유가 됩니다. 대신 탈퇴한 조합원이나 사망조합원의 상속인은 탈퇴 당시 재산상태를 기준으로 정산으로 하여 자기의 지분에 해당하는 재산을 청구할 수 있습니다. 이 사안에서는 원고는 조합의 재산이 부동산임을 전제로 부동산의 지분이전등기청구를 하였습니다.(민법 제719조 참조)
명의신탁의 경우에는 (몇 가지 예외적인 경우를 제외하고) 그러한 계약은 무효이고 그러한 계약에 따라 부동산 등기를 이전하였다고 하더라도 무효입니다. 다만, 부동산 소유권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우는 그렇지 않습니다('계약명의신탁'이라 합니다.).
즉, 실제 부동산 비용을 부담하는 사람이 전면에 나서지 않고 타인이 자신의 이름으로 부동산 매도인과 매매계약을 체결하고 자기 명의(즉, 타인 자신)로 부동산 등기를 이전하는 경우가 대표적입니다. 이러한 경우 명의수탁자(즉, 자기 명의로 부동산 등기를 이전한 사람)은 부동산의 완전한 소유권을 취득하되 명의신탁자(실제로 매매대금을 부담한 사람)에 대하여 부당이득(매매대금 상당)반환의무를 부담하게 됩니다.
이 사안에서는 조합의 재산이라는 사실을 알리지 않은 채, 피고2 명의로 임야를 매수하여 등기하였으므로 임야는 피고2의 소유가 됩니다. 대신 명의신탁자인 조합은 피고2에 대하여 (매매대금)부당이득반환채권이나 소유권이전등기청구권(피고2가 조합에게 임야의 소유권을 넘겨줄 의사가 있을 경우)을 가지게 됩니다.
따라서 원고의 지분이전등기청구는 임야가 조합의 재산이라는 전제 하에 유효한 것이므로 인정될 수 없습니다.
2심의 경우, 이러한 법리를 오해하여 임야가 조합의 재산이기는 하지만 앞서 언급한 조합원이 탈퇴할 당시 조합의 재산에 대한 계산이 이루어지지 않았으므로 원고의 지분이전등기청구를 인정할 수 없다고 결론 내렸습니다. 법리를 오해하였으나 원고의 청구를 기각하는 결론은 맞았습니다.
동업을 하는 경우 그 재산을 어떤 형태로 보유할 지는 까다롭고 어려운 문제입니다. 그러한 측면에서 이번 이야기는 동업하고 계시거나 동업을 하시는 분들에게 유용한 정보가 되리라 생각됩니다.
5. 관련 법리
. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조에 따르면 부동산에 관한 명의신탁약정과 그에 따른 부동산 물권변동은 무효이고, 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우 명의수탁자는 부동산의 완전한 소유권을 취득하되 명의신탁자에 대하여 부당이득반환의무를 부담하게 될 뿐이다(대법원 2005. 1. 28. 선고 2002다66922 판결 등 참조).
조합원들이 공동사업을 위하여 매수한 부동산에 관하여 합유등기를 하지 않고 조합원 중 1인 명의로 소유권이전등기를 한 경우 조합체가 조합원에게 명의신탁한 것으로 보아야 한다(대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결 등 참조). 조합체가 조합원에게 명의신탁한 부동산의 소유권은 위에서 본 법리에 따라 물권변동이 무효인 경우 매도인에게, 유효인 경우 명의수탁자에게 귀속된다. 이 경우 조합재산은 소유권이전등기청구권 또는 부당이득반환채권이고, 신탁부동산 자체는 조합재산이 될 수 없다.(출처 : 대법원 2019. 6. 13. 선고 2017다246180 판결 [소유권이전등기말소등] > 종합법률정보 판례)