유효하지 않습니다. 대법원은 경매개시결정 이전에 효력을 상실한 저당권에 기한 임의경매는 유효하지 않다고 판시하였습니다
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저당권의 효력 유무와 그에 기한 임의경매의 유효성
경매는 국가가 채무자 등의 부동산 등을 공개적으로 매각하여 그 매각대금으로 채권자 등을 만족시키는 절차로서 경매를 통해 부동산 등을 매수하는 사람 등은 이러한 경매절차가 유효하리라는 정당한 기대를 하기 마련입니다.
그래서 이러한 정당한 기대를 보호하기 위하여(공신력이라는 표현을 쓰기도 합니다.) 담보권 실행을 위한 경매절차에 관한 민사집행법 제267조는 “매수인의 부동산 취득은 담보권 소멸로 영향을 받지 아니한다." 라고 규정하여 저당권의 효력이 없어지더라도 경매절차를 통한 매수인의 부동산은 유효한 것으로 규정하고 있습니다.
그러나 담보권, 즉, 저당권에 효력이 없음에도 경매절차를 통한 매수인의 부동산 취득이 유효하다면 채무자 등 원래 부동산 소유자 입장에서는 자신의 부동산을 억울하게 빼앗기게 되어 부당하다고 볼 수 있습니다.
이에 대법원은 "민사집행법 제267조는 경매개시결정이 있은 뒤에 담보권이 소멸하였음에도 경매가 계속 진행되어 매각된 경우에만 적용된다"고 보아 임의경매를 둘러싼 이해당사자를 이해관계를 조정하고있습니다.
경매개시결정 이전에 이미 담보권(저당권)이 소멸된 경우에는 제267조가 적용되지 않는 바, 경매 매각 절차 자체가 무효가 됩니다. 즉, 경매를 통해 변동된 부동산의 소유권은 종전으로 되돌아가게 됩니다.