계약하지 않아도 됩니다. 상가임대차법에 따라 1. 임차인에게 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다고 통지하고, 2. 실제로 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않는다면, 권리금에 대한 손해배상 염려없이 기존 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않아도 됩니다.
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권리금 회수기회 보호의무의 예외 조항인 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’의 의미
상가임대차법 상 #권리금회수기회보호의무 조항 시행 이후 임차인의 #권리금 회수 기회는 좀더 잘 보장되었으나 반대로 임대인의 자유로운 재산권 사용은 그만큼 제약이 커졌다고 볼 수 있습니다.
만약, 임대인이 현재 임차인과 #상가임대차계약을 종료된 후 상당 기간 상가 건물을 비워 놓거나 경제적 목적으로 사용하지 않으려고 하는데도 권리금 회수 기회 보호의무를 들어 임대인이 다른 임차인과 억지로 다시 #임대차계약을 체결해야 한다거나, 임차인에게 권리금을 물어줘야 한다면 이는 임대인에게 지나치게 불리한 처사일 것입니다.
이러한 경우 #상가건물임대차보호법에서는 권리금회수기회보호의무 예외조항을 두어 임대인의 재산권을 보호하고 있습니다. 즉, 상가임대차법 제10조의4 제2항제3호에서는 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에는 임대인이 현 임차인이 주선하는 신규임차인과 계약하지 않더라도 권리금 상당의 손해배상책임 지지 않도록 하고 있습니다.(물론 이러한 경우 기존 임차인은 권리금을 회수할 수 없게됩니다.)
다만, 위 조항에 해당하여 손해배상책임없이 신규임차인과 계약하지 않기 위해서는 1. 임대인이 임대차 종료시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규임대차계약 체결을 거절하고, 2. 실제로도 그러한 1년 6개월 동안 상가건물을 6개월 동안 사용하지 않아야 합니다.
오늘 이야기에서 임대인은 실제로 건물은 비워놓았으되, 다른 사유 즉, 상가를 재건축하거나 대수선한다는 사유로 신규임차인과 계약을 거절하였습니다. 그 결과 상가임대차법 제10조의4 제2항제3호에서는 ‘상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우’에 해당하지 않게 되어 임차인에 대한 손해배상책임을 지게 되었습니다.
사건 개요
1) 원고는 2010. 10. 1. 피고와 사이에 이 사건 상가를 보증금 7,000만 원, 차임 월 235만 원, 임대차기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결한 다음 위 상가를 인도받아 음식점을 운영하였다.
2) 원고는 2012. 10. 7. 피고와 차임을 월 255만 원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 정하여 임대차계약을 갱신하였고, 2014. 10.경 다시 동일한 조건으로 1년간 임대차계약을 갱신하였다.
3) 원고는 임대차기간이 만료되기 전인 2015. 7. 16. 신규임차인에게 이 사건 상가의 영업시설, 비품, 거래처 등 유·무형의 재산적 가치를 권리금 1억 4,500만 원에 양도하기로 하는 권리금계약을 체결하고, 피고에게 신규임차인과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였다. 그러나 피고는 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 신규임차인과의 임대차계약 체결에 응하지 않았다.
4) 원고는 2016. 6. 30.경 이 사건 상가에서 퇴거하였다. 피고는 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 다음 원심 변론종결일인 2019. 9. 4.까지 이 사건 상가를 비워 두고 있다.
대법원 법리
구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가임대차법’이라 한다) 제10조의4에 따르면, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 ‘정당한 사유’ 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약 체결을 거절함으로써 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고(제1항 제4호), 임대인이 이러한 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(같은 조 제3항). 같은 조 제2항은 일정한 경우 임대인의 임대차계약 체결 거절에 ‘정당한 사유’가 있는 것으로 보는데, 그중 하나로 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”(제3호)를 들고 있다.
구 상가임대차법 제10조의4의 문언과 체계, 입법 목적과 연혁 등을 종합하면, 구 상가임대차법 제10조의4 제2항 제3호(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)에서 정하는 “임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우”는 임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미하고, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 보기 위해서는 임대인이 임대차 종료 시 그러한 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다. 그렇지 않고 임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 이 사건 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다
사건 결론
피고는 임대차계약 종료 무렵 이 사건 상가를 재건축하거나 대수선할 계획이 있음을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하였을 뿐, 달리 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않을 것임을 이유로 임대차계약 체결을 거절하였다는 사정은 엿볼 수 없다. 피고가 다른 사유를 들어 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는, 이 사건 조항에 따른 정당한 사유가 있다고 볼 수 없다.