가능합니다. 매도인이 토지의 경계를 잘못 알려주어 그 말을 믿고 토지를 매수하였다면 매수인은 경계 착오를 이유로 매매계약을 취소하고 매매대금을 돌려받을 수 있습니다.
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경계 착오를 이유로한 토지매매계약의 취소가능성
우리가 토지를 매매할 때, #토지경계를 정확히 알고 매매하는 경우는 많지 않습니다. 토지 위에 눈에 보이는 경계선이 표시된 것이 아니기 때문에 토지소유자도 #경계측량을 하기 전까지는 자신의 토지 경계가 어디까지인지 명확히 알지 못하는 경우가 많습니다. 도시가 아닌 농촌 등의 토지를 매매할 경우는 더더욱 그러합니다.
그러나 매매의 목적물로서 토지는 그 경계가 뚜렷한 것으로 전제합니다.토지소유자를 표시하는 등기부도 토지 경계가 명확한 것으로 전제하여 소유자의 권리를 확정하고, 이에 따라 매매 시에 소유권이 이전되는 범위가 정하여 집니다. 이러한 괴리로 인해 #토지매매를 둘러싸고 문제가 발생하기도 합니다.
오늘 사례에서는 토지주는 자기 소유의 토지 경계를 잘 알지 못하여 매수인에게 이에 대하여 잘못 설명합니다. 토지매수인은 토지주의 설명대로 토지 경계를 잘못알고 토지를 매수하였습니다. 그러나 나중에 경계 측량 등을 통해 알아보니 자신이 토지주로부터 매수한 토지경계가 잘못된 것을 알게 되었습니다.
이러한 경우, 토지매수인은 #착오를 이유로 토지매매계약을 취소하고 토지대금을 돌려받을 수 있습니다. 토지매매계약에서 매매목적물은 토지주가 그 경계를 잘못 설명한 토지가 아니라 등기부 상 토지주 소유로 되어 있는 토지입니다. 그리고 토지매매에서 토지 경계의 착오는 중요한 부분의 착오이고 이러한 토지 매수인의 착오가 (고의는 없었지만) 토지주에 의해서 유발된 것이기 때문입니다.
덧붙여, 토지매수인에게 측량 등을 통해 자신이 매수할 토지의 경계까지 미리 정확히 확인하여야 할 의무는 없습니다.
사건 개요
1. 피고의 남편 소외 1은 이 사건 매매계약을 체결하기 전에 원고에게 이 사건 토지의 경계에 관하여 “이 사건 토지에 인접한 매실나무 밭 바로 앞부분 80여평을 포함하고, 도로 부분 40여평은 포함되어 있지 않다.”고 설명하였다
2. 실제로 위 매실나무 밭 앞부분 80여평은 타인의 토지이고 위 도로 부분 40여평은 이 사건 토지에 포함되어 있다
3. 이 사건 매매계약 당시 피고도 이 사건 토지의 경계에 관하여 실제 경계와 달리 도로 부분은 포함되지 않고 매실나무 밭 앞쪽 일부는 포함되는 것으로 잘못 인식하고 있었다.
이에 따라 피고 측은 이 사건 매매계약 당시 원고에게 이 사건 토지의 경계에 관하여 정확한 설명을 하지 않았고, 원고는 이 사건 토지의 경계를 잘못 인식하여 이 사건 매매계약을 체결하였다
4. 이 시건 토지의 면적은 약 324평(1,074㎡)인데, 원고가 계약의 목적물에 포함되지 않는다고 인식한 도로부분은 약 40평, 계약의 목적물에 포함된다고 인식한 매실나무 밭 앞부분 약 80평으로 원고가 착오한 부분이 매매목적물의 전체 면적 중 상당부분을 차지한다
관련 법령
민법
제109조(착오로 인한 의사표시)
① 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
대법원 법리
의사표시는 법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 법률행위 중요부분의 착오란 표의자가 그러한 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고 보통 일반인도 표의자의 처지에 있었더라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것이어야 한다(대법원 1996. 3. 26. 선고 93다55487 판결, 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 등 참조).
가령 토지의 현황과 경계에 착오가 있어 계약을 체결하기 전에 이를 알았다면 계약의 목적을 달성할 수 없음이 명백하여 계약을 체결하지 않았을 것으로 평가할 수 있을 경우에 계약의 중요부분에 관한 착오가 인정된다(대법원 1968. 3. 26. 선고 67다2160 판결, 대법원 1974. 4. 23. 선고 74다54 판결 등 참조).
법률행위 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 그 의사표시를 취소할 수 있으나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다. 여기서 ‘중대한 과실’이란 표의자의 직업, 행위의 종류, 목적 등에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저히 게을리한 것을 의미한다(대법원 1992. 11. 24. 선고 92다25830, 25847 판결, 대법원 2003. 4. 11. 선고 2002다70884 판결 등 참조).
토지매매에서 특별한 사정이 없는 한 매수인에게 측량을 하거나 지적도와 대조하는 등의 방법으로 매매목적물이 지적도상의 그것과 정확히 일치하는지 여부를 미리 확인하여야 할 주의의무가 있다고 볼 수 없다(대법원 1985. 11. 12. 선고 84다카2344 판결 등 참조).
사건의 해결
원고가 이 사건 토지에 포함되거나 포함되지 않는다고 잘못 인식한 부분의 면적은 이 사건 토지면적인 약 325평 중 상당한 부분을 차지한다. 따라서 원고는 이 사건 매매계약의 목적물의 경계에 대하여 착오를 하였고, 그 착오는 중요한 부분에 해당한다.
피고는 원고의 착오에는 중대한 과실이 있다고 주장하나, 피고도 이 사건 토지의 경계에 관하여 잘못 인식하고 있었고, 피고 측의 잘못된 설명으로 원고의 착오가 유발되었으므로, 원고의 착오에 중대한 과실이 있다고 보기 어렵다