거절할 수 있습니다. 대법원은 임차인의 차임 지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약의 효력으로서 발생하며,다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다고 합니다.
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임대인의 근저당설정과 임차인의 차임 지급 거절의 정당성
임차인이 임대차 계약을 체결하고 임차한 건물을 인도받기 전에 임대인이 그 건물에 근저당권을 설정하면 임차인이 차임을 지급할 필요가 있을까?
임차인 입장에서 보면 임차 건물을 인도받아야 보증금에 대한 대항력이나 우선변제권을 인정받을 수 없으므로 임차 건물에 대한 차임을 주는 것이 억울할 수 있습니다. 임대인 입장에서 보면, 근저당권을 설정하였더라도 건물가격이 채권최고액과 보증금보다 더 높은 경우에는 임대인으로서 의무를 모두 이행한 것이므로 임차인도 자신의 차임지급의무를 다하여야 한다고 주장할 수 있습니다.
이에 대하여 대법원은 "임대인의 위와 같은 의무에는 임대차계약 당시 임대차목적물에 대한 권리관계 및 임대차계약의 내용에 비추어 임차인이 확보할 수 있는 대항력과 우선변제권을 취득하는 것을 방해하지 않을 의무도 포함된다고 보아야 한다. 상가건물에 대한 임대차에서 대항력이나 우선변제권을 취득하기 위해서는 목적물 인도와 사업자등록 및 확정일자를 받을 것이 요구되는데(「상가건물 임대차보호법」 제3조, 제5조 참조), 이 사건 각 임대차계약에는 이 사건 각 부동산 인도 전에 이를 제3자에게 담보로 제공한다는 특약이 있다는 등의 사정이 없음에도 원고들은 이 사건 각 부동산을 인도하기 전인 2020. 9. 14. △△은행 주식회사에 채권최고액이 223,200,000원인 근저당권설정등기를 마쳐 주어 피고는 위 회사에 대하여 대항력이나 우선변제권을 행사할 수 없게 되었다. 그렇다면 원고들은 임대인으로서의 의무를 이행하거나 이행제공을 하였다고 볼 수 없고, 이에 따라 피고는 이 사건 각 부동산을 사용·수익할 수 없었으므로 차임 지급을 거절할 수 있다."고 합니다.(대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다256116 판결)
다만, 위 판례에 대하여 '근저당권 설정이 임차인의 법적 지위에 어떠한 '위험'을 발생시켰는지는 분명히 밝히고 근저당권 설정 만으로 차임지급 전부를 거절할 수 있는지 명확히 밝혀야 한다는 비판이 있습니다.
대법원 법리
임대인은 임차인에게 목적물을 인도하여 이를 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 부담하고, 임차인은 이에 대하여 차임을 지급할 의무를 부담한다(민법 제618조, 제623조 참조). 이러한 임대인과 임차인의 의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차계약이 유효하게 성립하면 발생하는 것이고, 상대방의 의무 이행이나 이행의 제공이 있어야 비로소 발생하는 것은 아니다. 그러므로 임차인의 차임 지급의무는 그가 임대인으로부터 목적물을 인도받았는지와 무관하게 임대차계약의 효력으로서 발생한다. 다만 임대인의 위와 같은 의무는 임차인의 차임 지급의무와 서로 대응하는 관계에 있으므로, 임대인이 이러한 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익에 지장이 있으면 임차인은 지장이 있는 한도에서 차임 지급을 거절할 수 있다(대법원 2019. 11. 14. 선고 2016다227694 판결 참조).