(92)상가건물임대차 법 상 임차인은 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 할 수 있을까?(2023다307024 )
할 수 있습니다. 주택임차인과 달리 상가건물임대차보호법을 적용을 받는 임차인은 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 할 수 있고 이러한 경우 임대차기간 만료일에 임대차계약이 종료됩니다.
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상가임대차법 상의 임차인의 갱신거절 통지기간
통상 주택임차인(즉, 주택임대차보호법을 적용받는)은 임대차계약의 묵시적 갱신을 하지 않기 위해서는 임대차계약기간 만료 6개월부터 1개월 사이에 갱신거절을 통지하여야 합니다. 만약 임대차기간 종료 1개월과 임대차종료일 사이에 갱신거절의 통지를 하면 당초 임대차계약기간종료일에 임대차계약이 종료되지는 않습니다.
그렇다면, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물임차인은 어떨까요? 최근 대법원 판결(2023다307024)에 따르면, 일반적인 예상과 달리 상가건물임차인은 임대차기간 종료 1개월과 임대차종료일 사이에 갱신거절의 통지를 하면 이는 유효하게 인정되어 당초 임대차계약기간종료일에 임대차계약이 종료된다고 합니다.
이는 법률전문가들도 착각하기 쉬운 사항이므로 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 상가건물을 임대차하려는 임차인 및 임대인 모두 주의하여야 할 것으로 보입니다.
대법원 법리
상가의 임차인이 임대차기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대차기간의 만료일에 종료한다고 보아야 한다. 그 이유는 다음과 같다.
① 기간을 정한 임대차계약은 법률의 특별한 규정이 없는 한 기간이 만료함으로써 종료한다. 민법 제639조는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 안에 이의를 하지 아니하는 때에는 묵시의 갱신을 인정하고 있다. 민법에 의하면 임차인이 임대차기간 만료 전에 갱신거절의 통지를 하는 경우에는 묵시의 갱신이 인정될 여지가 없다.
② 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 정하여 임차인의 계약갱신 요구권을 인정할 뿐이고, 임차인이 갱신거절의 통지를 할 수 있는 기간은 제한하지 않았다. 상가임대차법 제10조 제4항은 “임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”라고 정하여 묵시적 갱신을 규정하면서 임대인의 갱신거절 또는 조건변경의 통지기간을 제한하였을 뿐, 주택임대차보호법 제6조 제1항 후문과 달리 상가의 임차인에 대하여는 기간의 제한을 두지 않았다. 상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대하여 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 보아야 한다.
③ 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 별다른 조치를 취하지 아니한 경우, 임대차계약이 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신된다고 판단하는 것은 문언해석에 반한다. 또한 상가임대차법 제10조 제1항이 임차인의 갱신거절 통지기간도 한정한 것으로 해석한다면, 위 기간 이후 임대차기간 만료 전에 갱신거절 통지를 한 임차인의 의사에 반하여 상가임대차법 제10조 제4항에 따른 묵시적 갱신을 강제하는 결과가 되고, 이는 상가건물 임차인을 보호함으로써 그 경제생활의 안정을 보장하고자 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 반한다.