(46)이전 임차인이 설치한 프랜차이즈 커피점의 시설을 그대로 넘겨받아 같은 커피전문점을 운영하였다면 임대차계약 종료시 시설 철거비용은 누가 부담하여야 할까?(2017다268142)
현재 임차인이 그 철거비용을 부담하여야 합니다. 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 인테리어 공사를 한 경우이고 현재 임차인이 그 이전 임차인과 동일한 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였다면 현재 임차인에게 원상회복의무가 인정됩니다.
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프랜차이점 커피전문점 시설에 대한 원상회복의무의 발생 및 그 내용과 범위를 정하는 방법
임차인이 임차목적물인 건물을 임차한 뒤 영업에 맞게 그 건물을 변경하거나 인테리어 공사를 하는 경우가 빈번합니다. 이러한 경우, 위 임차인 이후 새로 임차인이 된 사람이 원래 임차인이 설치한 인테리어 등을 그대로 사용하다가 임대차계약이 종료되었다면 원상회복의무가 발생하는 것일까요? 원상회복의무가 발생한다면 그 의무는 인테리어 공사를 하지도 않고 기존의 시설을 그대로 사용하였을 뿐인 새로운 임차인에게 부담시킬 수 있을까요?
오늘 이야기에서 대법원은 원래 임차인과 다음 임차인이 모두 동일한 특정 프랜차이즈 커피전문점을 운영하며 그 커피전문점 운영 목적에 한정된 인테리어나 시설물을 이용하였다면, 시설을 직접 설치하지 않았더라도 다음 임차인에게 원상회복의무가 있으므로 철거비용을 부담하여야 한다고 설시하였습니다.
그 결과 임대인이 임차인에게 돌려주어야 할 임대차보증금에서 시설물 철거비용 만큼 공제하여야 한다는 임대인의 주장을 인정하였습니다.
사건의 개요
1. 주식회사 0000는 2010. 2.경 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 그때부터 ‘○○○○’라는 상호로 커피전문점을 운영하였다.
2. 원고는 이전 임차인으로부터 ○○○○ 커피전문점 영업을 양수하고 피고로부터 점포를 임차하여 ○○○○ 커피전문점을 운영하였다.
3. 임대차계약서에는 임대차 종료 시 원고의 원상회복의무를 정하고 있는데 임대차 종료 시 원고가 인테리어시설 등을 철거하지 않아 피고가 비용을 들여 철거하였다.
4. 피고가 철거한 시설은 전부 또는 대부분이 원고 전의 임차인이 커피전문점 영업을 하려고 설치한 시설이다.
대법원 법리
임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
사안의 해결
피고가 비용을 들여 철거한 시설물이 원고의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 원고가 철거하여 원상회복할 의무가 있다.
피고가 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 해도 임대차계약의 해석상 원고가 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 또한 피고가 철거한 시설은 ‘○○○○’라는 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 원고가 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 피고가 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어렵다.
따라서 피고가 원고에게 반환할 보증금에서 피고가 지출한 시설물 철거비용을 공제하여야 한다.