서른 다섯번째 이야기 - 상속인 부동산을 매수하였으나 그 상속인이 상속재산분할로 부동산 상속권을 상실한 경우 토지에 대한 권리를 지킬 수 있을까?(2019다249312)
상속재판분할심판 사실을 알지 못한 경우에는 가능합니다. 상속재산분할심판으로 매도인이 부동산에 대한 상속권을 상실하였다면, 이러한 상속재산분할심판이 있었음을 알지 못한 상태에서 등기 등을 마친 매수인은 부동산에 대한 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.
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상속재산분할심판의 소급효와 이해관계있는 제3자의 보호
우리는 부모님으로부터 상속받은 부동산을 보유하고 있는 상속인과 부동산 매매계약을 체결할 때가 있습니다. 이러한 경우, 소송에 의해서든 협의에 의해서든 상속재산분할까지 끝내고 등기한 상태에서 매매거래를 하고 등기한다면 별다른 문제가 발생하지는 않습니다. 그러나 피상속인이 사망하여 상속이 개시되긴 하였으나 각 상속인 명의로 등기되지 않은 상황에서 부동산매매라면 주의를 기울일 필요가 있습니다.
민법 제1015조 본문에 따르면, 상속재산의 분할은 상속이 개시된 때에 소급하여 효력이 있습니다. 즉, 피상속인이 사망한 때에는 망인의 상속재산인 부동산에 대하여 일정한 권리가 있는 상속인이더라도 #상속재산분할심판 등의 결과 부동산에 대한 권리를 포기하고 현금을 받거나 생전에 증여 등을 많이 받아 부동산에 대한 권리 자체가 없는 것으로 확정될 수 있습니다. 그리고 이러한 법적 효과는 상속이 개시된 때로 소급되어 원래부터 상속재산에 아무런 권리가 없게 되는 상태가 됩니다.
위와 같은 상속인으로부터 부동산을 매수한 제3자는 상속재산분할심판으로 상속부동산에 대하여 권리를 가지게 된 다른 상속인에게 부동산에 대한 권리를 넘겨주어야 하는 상황에 처하게 됩니다. 이러한 상황이 되더라도 제3자는 원래 부동산을 매도한 상속인에 대하여 매매대금 등을 돌려받을 수 있으나 소송 등을 거쳐야 할 수도 있고 원래 원했던 부동산에 대한 권리를 잃어버리는 손해는 피할 수 없게 됩니다. 결국 제3자 입장에서는 매우 난감한 할 수밖에 없습니다.
이러한 상황의 제3자를 보호하기 위해 민법 제1015조 단서에서는 "#제3자의 권리를 해하지 못한다"라고 규정하고 있습니다. 그렇다면, 어떠한 요건을 충족하는 제3자가 보호되는지가 중요할 것입니다. 이에 대하여 대법원은 상속재산분할심판에 따른 등기가 이루어지기 전에 1. 상속재산분할의 효력과 양립하지 않는 법률상 이해관계를 가지며, 2. 그에 따른 등기를 마치고, 3. (등기를 마치기 전까지) 상속재산분할심판이 있었음을 알지 못함 이라는 세 가지 요건을 들고 있습니다.
오늘 사례에서 상속인으로부터 부동산을 매수한 제3자인 피고2는 상속재산분할심판이 확정되기 약 8개월 전에 상속부동산에 대하여 1/5지분권을 가지고 있던 B와 매매계약을 체결하였습니다. 그리고 상속재산분할심판이 확정되어 B가 1/5지분권을 잃어버린 지 약 4개월이 지난 후 B지분에 대한 가처분기입등기를 하였습니다.
이에 관하여 대법원은 피고2와 B의 관계, 매매계약체결일자와 그에 따른 가처분기입등기가 이루어진 간격이 1년 정도 되며, 상속재산분할확정시점과 가처분기입등기가 이루어진 시간 간격이 4개월 정도되는 점을 고려하여 가처분기입등기가 이루어질 당시에 상속재산분할심판이 있었음을 알았을 여지가 있다고 보았습니다.
즉, 대법원은 피고2에 대하여 가처분기입등기가 이루어지기 전에 상속재산분할심판이 확정되었고 이를 알았던 것으로 보이므로 상속재산분할심판에 따른 등기 이전에 가처분기입등기 등을 하였다고 하더라도 '보호되는 제3자'에 해당하지 않을 가능성이 높다고 판단하였습니다. 그리고 이러한 근거로 상속재산분할심판에 따른 등기 이전에 가처분기입등기까지 마쳤다는 이유를 들어 피고2 가 '보호되는 제3자'에 해당한다는 결론을 내린 원심판결을 취소하였습니다.
요컨대, 상속인과 상속부동산에 대하여 매매계약을 하려는 매수인은 이와같은 위험을 피하기 위해서는 상속재산분할심판에 따른 등기 이전이 아니라, 상속재산분할심판 등이 확정되기 이전에 매매계약체결 및 그에 따른 가처분 등기나 소유권이전등기 등을 모두 마치는 것이 필요한 것으로 보입니다.
사건의 개요
1) A(2001. 9. 9. 사망)의 자녀들인 원고, B, C, D, E는 상속재산분할 사건에서, 2017. 12. 7. A의 소유였던 부동산3필지(이하 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)을 원고 소유로 하고 원고는 나머지 공동상속인들에게 각 28,900,700원을 지급하기로 하는 등을 내용으로 하는 상속재산분할심판(이하 ‘이 사건 상속재산분할심판’이라 한다)을 받았다. 이 사건 상속재산분할심판은 2017. 12. 30. 확정되었다.
2) 피고 2는 2018. 3. 13. 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 이 사건 각 부동산 중 B 지분에 관하여 처분금지가처분결정을 받았다. 이에 따라 2018. 3. 15. 피고 2의 대위신청으로 이 사건 각 부동산 중 각 5분의 1 지분에 관하여 원고, B, C, D, E 앞으로 2001. 9. 9. 상속을 원인으로 한 소유권이전등기와 소유권보존등기가 각각 마쳐졌고, 이어서 가처분기입등기가 이루어졌다.
3) 피고 포천시는 2018. 4. 6. 이 사건 부동산 2필지의 C지분에 대한 압류명령을 받아 같은 날 그에 관한 압류등기가 이루어졌다.
4) 원고는 2018. 5. 8. 피고 2에 대하여는 이 사건 각 부동산에 관하여, 피고 포천시에 대하여는 이 사건 2필지 부동산에 관하여 각 원고 앞으로 이 사건 상속재산분할심판에 따라 상속재산분할등기를 마치는 데에 대한 동의의 의사표시를 구하는 취지의 이 사건 소를 제기하였다.
5) 이 사건 제1심판결 선고 이후 피고 포천시는 추가로 이 사건 제3부동산 중 소외 3 지분에 대한 압류명령을 받아 2018. 10. 22. 그에 관한 압류등기가 이루어졌다. 피고 2는 2018. 11. 9. 이 사건 각 부동산 중 B지분에 관하여 2017. 4. 10. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다.
6) 원고는 원심에서 기존 청구취지를 원고의 단독 소유로 경정등기를 마치는 데에 대한 피고들의 동의의 의사표시를 구하는 것으로 정정하는 한편, 피고 포천시에 대하여는 이 사건 제3부동산에 관하여서도 원고의 단독 소유로 경정등기를 마치는 데에 대한 동의의 의사표시를 구하는 청구를 추가하였고, 피고 2에 대하여는 소유권이전등기의 말소등기절차 이행을 구하는 청구를 추가하였다.
원심 판단
이 사건 피고들은 상속재산분할심판 후이기는 하나 그 내용에 따른 등기가 이루어지기 전에 상속재산인 이 사건 각 부동산의 B 또는 C 지분에 관하여 B 또는 C의 공동상속을 신뢰하고 권리를 취득한 사람들로서 민법 제1015조 단서에서 정한 제3자에 해당한다고 보아 원고의 이 사건 청구를 받아들이지 않았다.
대법원 법리
가. 상속재산의 분할은 상속이 개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다. 그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다(민법 제1015조). 이는 상속재산분할의 소급효를 인정하여 공동상속인이 분할 내용대로 상속재산을 피상속인이 사망한 때에 바로 피상속인으로부터 상속한 것으로 보면서도, 상속재산분할 전에 이와 양립하지 않는 법률상 이해관계를 가진 제3자에게는 상속재산분할의 소급효를 주장할 수 없도록 함으로써 거래의 안전을 도모하고자 한 것이다. 이때 민법 제1015조 단서에서 말하는 제3자는 일반적으로 상속재산분할의 대상이 된 상속재산에 관하여 상속재산분할 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기, 인도 등으로 권리를 취득한 사람을 말한다(대법원 1992. 11. 24. 선고 92다31514 판결, 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다54426, 54433 판결 등 참조).
나. 상속재산인 부동산의 분할 귀속을 내용으로 하는 상속재산분할심판이 확정되면 민법 제187조에 의하여 상속재산분할심판에 따른 등기 없이도 해당 부동산에 관한 물권변동의 효력이 발생한다. 다만 위에서 본 민법 제1015조 단서의 내용과 입법 취지 등을 고려하면, 상속재산분할심판에 따른 등기가 이루어지기 전에 상속재산분할의 효력과 양립하지 않는 법률상 이해관계를 갖고 등기를 마쳤으나 상속재산분할심판이 있었음을 알지 못한 제3자에 대하여는 상속재산분할의 효력을 주장할 수 없다고 보아야 한다. 이 경우 제3자가 상속재산분할심판이 있었음을 알았다는 점에 관한 주장·증명책임은 상속재산분할심판의 효력을 주장하는 자에게 있다고 할 것이다.
사건 결론
1) 이 사건 상속재산분할심판이 확정됨으로써 원고는 상속재산분할심판에 따른 등기 없이도 이 사건 각 부동산의 소유권을 취득한다.
2) 그리고 상속재산분할심판의 내용에 따른 등기를 마치기 전에 이 사건 각 부동산에 관하여 원고의 소유권 취득과 양립하지 않는 법률상 이해관계를 갖고 등기를 마친 제3자라 하더라도 상속재산분할심판이 있었음을 안 경우라면 원고는 그 제3자에 대하여 상속재산분할의 효력을 주장할 수 있다.
3) 피고 2의 경우 기록상 알 수 있는 소외 2와의 관계, 피고 2와 소외 2 사이의 매매계약 체결 일자와 그에 따른 가처분기입등기가 이루어지기까지의 간격, 이 사건 상속재산분할심판의 확정 시점과 가처분기입등기 사이의 시간적 간격 등에 비추어 볼 때, 피고 2 또한 이 사건 각 부동산에 관한 가처분기입등기가 이루어질 당시 이 사건 상속재산분할심판이 있었음을 알았다고 볼 여지가 있다. 그리고 피고 포천시는 이 사건 제1심판결 선고 후에 추가로 이 사건 제3부동산 중 소외 3 지분에 대한 압류명령을 받아 압류등기를 마쳤으므로, 적어도 이 부분 압류등기 시에는 이 사건 상속재산분할심판이 있었음을 알았다고 볼 여지가 크다.
4) 그렇다면 원심은 피고들이 이 사건 각 부동산 중 소외 2 또는 소외 3의 지분에 관하여 각각 권리를 취득할 때 이 사건 상속재산분할심판이 있었음을 알았는지 여부에 대하여 심리해 보았어야 한다.
5) 그럼에도 원심은 피고들이 이 사건 상속재산분할심판이 있었음을 알았는지에 대하여는 별다른 심리·판단을 하지 않은 채, 위에서 본 이유만으로 피고들이 민법 제1015조 단서에서 정한 제3자에 해당한다고 단정하여 원고의 청구를 받아들이지 않았다. 이러한 원심의 판단에는 상속재산분할심판 및 그 효력이 미치지 않는 제3자의 범위에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 않아 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.