서른 네번째 이야기 - 사립 학교 건물을 임차하여 커피숍을 운영하다 중단할 경우에 권리금을 보장받으려면 어떻게 해야 할까?(2019다296172, 296189)
최초 임대차계약시 학교법인 등과 향후 권리금 보장 방법을 미리 협의해야 할 것으로 보입니다. 사립학교건물을 임차시 관련법 상 일반경쟁에 부치는 게 의무라면 학교법인은 상가임대차법상 원래 임차인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결할 의무가 인정되지 않기 때문입니다
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상가임대차보호법 상 권리금 보장 조항 상 '정당한 사유'와 타 법률 상의 의무조항과의 관계
일반적으로 소상공인 입장에서는 학교건물 안에 커피숍 등을 운영하는 것을 선호합니다. 다른 경쟁업체 걱정없이 안정적으로 수입을 얻을 수 있기 때문입니다. 그러나 오늘 사례에서는 이러한 학교 건물을 임차하여 커피숍 등을 운영할 계획이 있는 분들이라면 한 가지 더 주의해야 할 점을 언급하고자 합니다.
사립학교건물을 임차할 경우, 임차인 선정에 있어 수의계약이 불가능하고 일반경쟁입찰만 가능하다면, 기존 임차인은 신규임차인 주선을 통하여 커피숍 등을 운영하기 위해 막대한 비용을 들여 설치한 인테리어, 집기 등에 대한 권리금을 보장받지 못할 수도 있기 때문입니다.
오늘 사례에서 임차인(피고)은 사립학교 건물을 임차하여 인테리어 공사 등을 한 후 5년 동안 커피숍을 운영하였습니다. 이후 더 이상 임대차계약을 갱신할 수 없어 3억원의 권리금을 받기로 하고 새로운 임차인을 주선하여 임대인인 사립학교법인(원고)에게 계약하여 주기를 요구하였습니다. 하지만 원고는 관련법 상 새로운 임차인 선정은 일반경쟁입찰을 하여야 한다는 이유로 원고의 요구를 거절하였습니다. 이후 원고는 건물 인도를 청구하는 소송을 제기하였고, 피고는 권리금 상당의 손해배상을 청구하는 반소를 제기하였습니다.
상가임대차법에 따르면, 정당한 사유가 있다면, 임대인은 임차인이 주선하는 새로운 임대차계약을 체결하지 않을 수 있고, 그로 인해 기존 임차인이 입게 되는 권리금 상당의 손해를 배상할 의무가 없습니다. 그렇다면, 관련 법률상 신규 임차인 선정시 일반경쟁입찰을 해야한다는 점이 상가임대차법 상 '정당한 사유'로 볼 수 있는지가 문제일 것입니다.
이에 관하여 대법원은 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 하교방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우에 해당한다고 하여 원고(사립학교법인)의 손을 들어 주었습니다.
따라서 향후 학교건물을 임차하여 커피숍 등을 운영하고자 하는 분들이라면 이러한 점을 고려하여 최초 임대차계약시 부터 임대인인 학교법인과 임대차계약시 권리금 회수 방법 등을 충분히 논의하여야 할 것으로 보입니다.
사건의 개요
가. 원고는 2013. 4. 11. 피고와 원고가 소유한 점포와 창고를 임대차보증금을 100,000,000원, 월 임대료를 6,000,000원(부가가치세 포함) 임대차기간을 2013. 5. 1.부터 2016. 4. 30.까지로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 피고는 그 무렵 이 사건 점포를 인도받아 그때부터 이 사건 점포에서 커피숍을 운영하였다.
나. 이후 원고는 2016. 2. 29. 피고와 월 임대료를 8,400,000원(부가가치세 포함)으로 변경하고, 계약기간을 2016. 5. 1.부터 2018. 4. 30.까지로 하는 내용의 갱신계약을 체결하였다.
다. 원고는 2018. 1. 16.과 2018. 2. 28. 피고에게, ‘이 사건 임대차계약이 2018. 4. 30. 기간만료로 종료되니 2018. 4. 30.까지 이 사건 점포를 인도해달라’는 취지의 내용증명을 각 발송하였고, 위 내용증명은 그즈음 피고에게 도달하였다.
라. 피고는 2018. 4. 9. 소외인과 이 사건 점포에 관하여 권리금을 3억 원으로 하는 점포 권리, 시설 양도계약을 체결하였고, 2018. 4. 10. 원고에게 ‘소외인과 권리금계약을 체결하였으니 소외인과 이 사건 점포에 관한 임대차계약을 체결하여 달라’는 내용의 내용증명을 발송하였고, 위 내용증명은 그즈음 원고에게 도달하였다.
마. 원고는 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계규칙 제35조 제1항, 국가를 당사자로 하는 법률(이하 ‘국가계약법’이라 한다) 제7조 제1항, 국가계약법 시행령 제26조 제1항 제5호 가목 6)에 근거하여 이 사건 점포에 관한 임차인 선정을 일반경쟁 입찰에 부쳐야 한다는 사유로 소외인과 임대차계약 체결을 거절하였다.
대법원 법리 및 사건 해결
가. 구 「상가건물 임대차보호법」(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 #상가임대차법’이라 한다) 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 #권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.”라고 정하면서(제1항), 각호의 사유 중 하나로 ‘그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 #신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’를 들고 있다(제4호). 임대인이 위와 같은 권리금 회수기회 보호의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담한다(같은 조 제3항).
한편 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 의하면, 학교법인은 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제26조 제1항 제5호 (가)목의 금액인 5,000만 원(연액 또는 총액 기준)을 초과하는 임대차계약을 체결하려는 경우 위 규칙 제35조 제3항에서 정하는 #수의계약에 의할 수 있는 사유가 없는 한 #일반경쟁에 부쳐야 한다. 이와 같이 학교법인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것이 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 법령상 의무를 위반하는 것이 되는 경우, 달리 특별한 사정이 없는 한 학교법인이 그러한 사정을 들어 임대차계약 체결을 거절하는 것에는 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있다고 보아야 한다.
나. 원심은 그 판시와 같은 이유를 들어, 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)가 사립학교법 제33조, 사학기관 재무·회계 규칙 제35조 제1항에 따라 경쟁입찰의 방법으로 임차인을 선정해야 할 의무가 있다는 이유로 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)가 주선한 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것은 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 ‘정당한 사유’가 있는 경우에 해당하여, 권리금 회수기회 보호의무 위반에 해당하지 않는다고 판단하였다.
다. 앞서 본 법리에 따라 기록을 살펴보면, 원심의 판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 구 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호의 ‘정당한 사유’에 대한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
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