서른 세 번째 이야기 - 다른 입주자들이 사용할 수 없는 구조로 된 아파트 복도를 우리만 사용하면 그에 대한 비용을 부담해야 할까? (2017다220744)
그 비용을 부담하여야 합니다. 집합건물의 공용부분인 복도 계단 등을 허락없이 배타적으로 점유사용하여 다른 소유자들이 사용할 수 없게 되었다면 그 복도나 계단 등이 구조상 다른 소유자들이 사용하지 못한다고 하더라도 그 사용대가를 부담해야 합니다.
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집합건물의 공용 부분 부당 사용과 부당이득의 성립
아파트나 상가 중 공용의 복도나 계단이지만 구조상 특정 호실 소유자가 단독으로 사용할 수 있는 경우가 있습니다. 이러한 운좋은(?) 소유자는 물건을 쌓아 두거나 자전거를 보관하는 등 자기 필요에 따라 유용하게 사용하곤 합니다.
이런 경우 다른 호실 소유자들은 그 소유자를 부러워하면서도 한편으로는 저 복도나 계단은 원래는 공용으로 보이는데 저 사람이 자기 소유처럼 사용해도 되는 것인가하는 의문을 가질 수 있습니다.
아파트나 상가는 '집합건물'에 해당하고 집합건물은 각 호실로 나누어져 있고 각 소유자들은 각 호실은 전유하고, 공동으로 사용하는 복도나 계단은 공용하는 부분으로 나누어 구분소유하고 있습니다. 전유 부분이라 부르는 각 호실은 호실소유자 즉, 구분소유자가 단독으로 사용합니다.복도나 계단 등 공용 부분은 구분소유자들이 공동으로 소유하고 공동으로 사용하게 됩니다.(단독 주택이나 단독 상가는 이러한 구분 필요없이 소유자가 모든 부분을 단독으로 사용하게 됩니다.)
그러나 공용부분이 분명하나 구조상 다른 용도로 사용될 수 있는지 여부나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니어서 특정 구분소유자만 임의로 단독으로 사용하는 경우에는 어떨까요? 다른 구분소유자들 입장에서는 공용 부분이기는 한데 굳이 자신들이 다른 용도로 사용하거나 다른 사람에게 임대하여 그 임대료를 나누어 가질 수도 없다면 특정 구분소유자가 맘대로 사용한다고 하더라도 크게 상관은 없는 것은 아닐까요?
오늘 사례에서 대법원은 원래 결론을 변경하여 이러한 경우에도 다른 구분소유자들은 공용부분을 배타적으로 사용하는 구분소유자에게 그 사용료를 청구할 수 있다고 결론내리고 있습니다.
즉, 건물 구조상 다른 구분소유자들이 복도나 계단 등을 다른 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 없더라도, 운 좋은 구분소유자가 그 부분을 배타적으로 사용함으로써 다른 구분소유자들이 그 복도나 계단 등을 사용할 수 없게 되었다면, 그 사실만으로 그 구분소유자가 부당이득을 얻은 것이고 그 이득을 다른 구분소유자에게 반환하여야 한다는 것입니다. 그리고 이러한 법리에 따라 부당이득(사용료)을 청구한 다른 구분소유자들(원고)의 특정한 구분소유자(피고)에 대한 청구를 인용하였습니다.
이러한 대법원의 새로운 결론은 공용부분을 사용하고 있는 사람의 입장에서 보면 조금 야박하다는 생각도 듭니다. 다른 소유자들도 공용 부분을 배타적으로 사용하는 상황이 될 수도 있고 , 자기 아니면 다른 소유자들이 그 부분을 달리 사용할 수도 없기 때문입니다. 대법원의 종래 입장도 이러한 견해를 취한 것으로 보입니다.
그럼에도 배타적으로 점유하여 사용하는 소유자가 그로 인해 얻는 이익이 크다면 역시 이를 다른 구분소유자에게 돌려주는 것이 정당한 것으로 판단됩니다. 그 소유자가 얻는 큰 이익은 단순히 행운이 아니라 다른 소유자들의 소유권을 얻기 위한 비용 부담에서 나온 것이기 때문입니다. 오늘 사례도 피고는 배타적 무단 점유로 큰 이익을 얻고 있던 것으로 보입니다.
덧붙여, 원고는 피고에 대하여 공용 부분을 점유하고 있으므로 그 부분의 인도 역시 구하고 있습니다. 이에 대하여 피고는 자신이 점유한 부분이 공용부분이 아니거나 공용부분이라고 하더라도 점유 사용하는 것이 아니라는 주장도 하였습니다.
사건 개요
1) 이 사건 건물은 지하 4층, 지상 9층의 상가건물로서 18개의 점포로 구성되어 있는 집합건물이다.
2) 원고는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제23조에 따라 이 사건 건물의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 이 사건 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업을 시행할 목적으로 구성된 관리단이다. 피고는 이 사건 건물 1층의 전유부분인 상가 101호, 102호를 매수하여 2012. 2. 2. 소유권이전등기를 마친 다음 2012. 7. 31.부터 골프연습장을 운영하고 있다.
3) 피고는 2012. 7. 31.경 이 사건 건물 1층의 복도와 로비 477.19㎡(이하 ‘이 사건 복도와 로비’라 한다)에 골프연습장의 부대시설로 퍼팅연습시설, 카운터, 간이자판기 등 시설물을 설치하고 골프연습장 내부공간처럼 사용하고 있다.
4) 원고의 규약(갑 제2호증)에 따르면, 원고는 건물을 사용하는 데 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하는 구분소유자에게 행위의 정지, 결과의 제거, 행위의 예방에 필요한 조치를 청구할 수 있고(제13조), 특정 구분소유자나 제3자에게 일정액의 사용료를 징수하고 일정 기간 공용부분을 전용(전용)으로 사용하게 할 수 있으며, 공용부분의 전용사용에 대한 사용료나 임대료 수익금을 원고의 운영경비 등으로 사용하고 그 잔여부분은 각 구분소유자에게 지분비율대로 배당할 수 있다(제22조).
5) 원고는 피고에게 이 사건 복도와 로비를 전유부분처럼 이용하는 것이 규약에 위배된다는 이유로 그 이용을 중단하도록 요구하고 피고가 이를 받아들이지 않자 엘리베이터의 사용금지와 단전조치 등을 결의하였다.
피고 주장의 당부
1. 이 사건 복도와 로비가 전체공용부분인지 여부
원심은 판시와 같은 이유로 이 사건 복도와 로비가 이 사건 건물을 출입하기 위한 통로로 사용되던 곳으로서 그 구조상 이 사건 건물 구분소유자 전원의 공용에 제공된 전체공용부분에 해당하고, 피고의 전유부분이라거나 피고만 이용할 수 있도록 제공된 일부공용부분으로 볼 수 없다고 판단하였다.
관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 집합건물의 전유부분과 공용부분, 일부공용부분에 관한 법리를 오해하거나 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
2. 피고가 이 사건 복도와 로비 전체를 점유·사용하고 있는지 여부
원심은 피고가 이 사건 복도와 로비에 퍼팅연습시설 등 시설물을 설치하고 골프연습장의 내부공간인 것처럼 사용하면서 다른 층을 통하여 들어오는 사람들에게 2층 로비를 이용하라는 취지로 안내한 것을 비롯하여 그 판시와 같은 이유로 피고는 이 사건 복도와 로비 전체를 점유·사용하고 있다고 보았다. 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 사실인정과 판단은 수긍할 수 있다.
대법원의 법리
1) 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다(민법 제741조).
구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용함으로써 이익을 얻고, 그로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되었다면, 공용부분을 무단점유한 구분소유자는 특별한 사정이 없는 한 해당 공용부분을 점유·사용함으로써 얻은 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 해당 공용부분이 구조상 이를 별개 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니더라도, 무단점유로 인하여 다른 구분소유자들이 해당 공용부분을 사용·수익할 권리가 침해되었고 이는 그 자체로 민법 제741조에서 정한 손해로 볼 수 있다. 그 상세한 이유는 다음과 같다.
가) 물건의 소유자는 다른 특별한 사정이 없는 한 법률이 정한 바에 따라 그 물건에 관한 모든 이익을 향유할 권리를 가진다. 소유권의 내용으로서 민법 제211조에서 정한 ‘사용·수익·처분’의 이익이 그 대표적인 예이다.
집합건물법에 따르면, 각 공유자는 전원의 공유에 속하는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있고(제11조), 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분비율에 따라 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(제17조).
나) 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 사용하는 경우 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되는 불이익을 입게 된다. 즉 다른 구분소유자들의 해당 공용부분에 대한 사용권이 침해되는 것이다. 이는 해당 공용부분을 구조상 별개 용도로 사용하는 것이 불가능하거나 다른 목적으로 임
대할 수 없더라도 마찬가지이다.
다) 공용부분의 관리 또는 변경에 관한 사항은 규약으로 달리 정하지 않는 한 집합건물법 제15조(공용부분의 변경) 또는 제16조(공용부분의 관리)에 따라 관리단집회의 결의로써 결정할 수 있다. 구분소유자들은 위와 같이 집합건물법에서 정한 절차에 따라 집합건물의 공용부분을 사용하거나 수익하는 구체적인 방법을 폭넓게 정할 수 있다. 구분소유자 중 일부나 제3자에게 공용부분을 전용으로 사용할 수 있도록 하는 것도 공용부분의 관리 또는 변경에 관한 사항에 해당한다(대법원 2010. 2. 25. 선고 2008다73809 판결 참조). 구분소유자 중 일부가 집합건물법에서 정한 절차를 거치지 않고 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 사용하였다면 해당 공용부분에 대한 다른 구분소유자들의 사용·수익권을 침해하여 그에
해당하는 손해를 가한 것이다.
라) 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 점유·사용한 경우 해당 공용부분이 구조상 별개 용도로 사용될 수 있는지 여부나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상인지 여부는 부당이득반환의무의 성립 여부를 좌우하는 요소가 아니다. 정당한 권원 없이 집합건물의 공용부분을 배타적으로 점유하여 사용한 자는 부동산의 점유·사용 그 자체로 부당한 이익을 얻게 된다. 이로 인하여 다른 구분소유자들은 해당 공용부분을 사용할 수 있는 가능성이 원천적으로 봉쇄되는 손해를 입었으므로 이로써 민법 제741조에 따른 부당이득반환의 요건이 충족되었다고 볼 수 있다. 그 외에 해당 공용부분에 대한 별개 용도로의 사용 가능성이나 다른 목적으로 임대할 가능성이 추가적으로 요구된다고 볼 수 없다.
마) 일반적으로 부동산의 무단점유·사용에 대하여 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 보는 이유는 해당 부동산의 점유·사용으로 인한 이익을 객관적으로 평가할 때 그 부동산 사용에 관한 권리가 당사자 간의 합의로 설정된다고 가정하였을 경우 약정되었을 대가로 산정하는 것이 합리적이기 때문이지, 해당 부동산이 임대 가능한 부동산일 것을 요건으로 하기 때문이 아니다. 이렇듯 ‘차임 상당액’은 부동산의 무단점유·사용으로 얻은 부당이득을 금전적으로 평가하는 데 필요한 기준일 뿐이다.
바) 침해부당이득에 관한 부당이득반환제도의 목적은 현실적으로 발생한 사실관계를 바탕으로 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 이익을 얻고 타인에게 손해를 가한 자로부터 이득의 원천이 된 재산의 권리자에게 그 이익을 귀속시킴으로써 부당한 재산적 가치의 이동을 조정하는 데 있다. 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용한 자가 그로 인한 이익을 누렸는데도, 해당 공용부분이 구조상 별개의 용도로 사용하거나 다른 목적으로 임대할 수 있는 대상이 아니라는 이유로 다른 구분소유자들에게 손해가 없다고 한다면, 이는 공용부분을 배타적으로 사용한 자로 하여금 점유·사용으로 인한 모든 이익을 보유하도록 하는 것으로서 부당이득반환제도의 취지인 공평의 이념에도 반한다.
2) 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 집합건물의 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유·사용하는 경우에도 마찬가지로 적용된다.
사건의 해결
가) 이 사건 복도와 로비는 전체공용부분이므로 이 사건 건물의 구분소유자들은 이 사건 복도와 로비를 이 사건 건물에 출입·통행하기 위한 용도로 사용할 권리가 있고, 규약에 달리 정한 바가 없는 한 각 구분소유자들은 그 지분비율에 따라 이 사건 복도와 로비에서 생기는 이익을 취득한다.
나) 피고가 이 사건 복도와 로비를 정당한 권원 없이 배타적으로 골프연습장의 내부공간인 것처럼 사용하였으므로 이로 인하여 이익을 얻었음은 분명하다. 또한, 피고의 배타적 사용으로 인하여 이 사건 건물의 다른 구분소유자들은 이 사건 복도와 로비를 전혀 사용할 수 없었다.
다) 이 사건 복도와 로비를 구조상 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 임대할 수 있는 대상으로 볼 수 없는지도 의문이지만, 그러한 대상인지 여부는 이 사건 부당이득 성립 여부의 판단에 영향을 미치지 않는다.