스물아홉번째 이야기 - 소송 등을 제기하며 건물을 비워주지 않는 임차인에 대하여 어떻게 손해배상책임을 지게 할까?(2019다252042)
임대차보증금 등을 지급하거나 공탁을 하는 방법이 가능합니다. 동시이행항변권이 있는 경우에는 불법행위에 기한 손해배상책임이 인정되지 않으므로 미지급차임 등을 공제한 임대차보증금 등을 공탁하여 임차인의 동시이행항변권을 상실시키는 조치가 필요합니다.
김태형 법률사무소 042-710-4497
ecofirst@hanmail.net
대전 서구 둔산동 1395 민석타워 1203호
임차인의 권원없는 임대차목적물 점유에 기한 차임 상당의 손해배상책임의 성립
일반적인 주택임대차의 경우 임대인이 보증금을 주지 않아 임차인이 주택을 인도하지 않는 경우가 많습니다. 이런 분쟁은 임대인이 보증금을 지급하면 그대로 해결되는 경우가 많습니다.
오늘 사례는 이러한 주택임대차가 아닌 식당 등의 영업을 위해 학교 등의 건물을 임대차하는 경우입니다. 이러한 임대차의 경우 임차인의 입장에서는 리모델링공사, 식탁, 집기류 등 막대한 금액의 시설투자 등을 하고 건물을 임차하는 경우가 많으므로 당초 예상한 기간만큼 임대차기간이 연장되지 않으면 투자한 만큼 손해를 볼 수밖에 없습니다. 이러한 경우 임차인은 투자에 소요된 비용의 일부라도 보전받기 위해 필요비, 유익비 등을 청구하는 소송을 제기하는 경우가 많습니다.
만약 이러한 필요비 유익비 소송이 부당하고, 그러한 #필요비 #유익비 소송이 계속된다면 그 기간 동안 임대인은 임차인이 건물을 인도해 주지 않아 역시 막대한 손해를 입게 됩니다. 이러한 경우, 임차인이 건물을 원래 목적대로 사용한다면 임대인은 당초 임대차계약 차임 상당의 부당이득반환청구를 할 수 있습니다. 임차인이 건물을 원래 목적대로 사용하지 않는다면 어떨까요? 임차인이 건물을 사용하지 않아 이득을 얻은 바 없어 부당이득반환청구를 할 수는 없습니다.
(정당한 필요비 유익비 청구라면 그에 따른 점유권원 역시 인정되므로 아래에서 언급하는불법행위가 성립하지 않게 됩니다.)
임대인의 입장에서는 임차인이 건물을 사용하던 말던 계약기간이 종료 했음에도 원래 목적대로 건물을 사용할 수 없어 그만큼 손해가 발생함에도 임차인의 행위에 따라 그 손해에 대한 배상 여부가 결정되는 억울한 일이 발생하게 됩니다.
이럴 때, 임대인은 미지급차임 등을 공제한 #임대차보증금을 지급하거나 (임대차보증금을 수령 거부시)공탁하는 조치를 취하는 것이 필요합니다. 이러한 조치를 통해 임차인은 동시이행항변권을 상실하고 그 때부터 건물의 사용여부와 무관하게 임대인에게 건물을 인도하지 않으면 과실에 기한 손해배상책임을 지게 됩니다. 임대차계약에 따른 #건물인도의무와 보증금반환의무는 동시이행관계에 있고, 임대인이 보증금반환의무를 이행하거나 이행제공을 한 경우 임차인은 동시이행항변권을 상실하게 되기 때문입니다.
(물론, 임대인의 입장에서는 임대차보증금에 대한 이자수익과 차임을 비교해 볼 수는 있겠으나 요즘같이 금리가 높다 하더라도 통상 이자수익보다는 차임이 월등히 높은 경우 대다수 일 것입니다.)
오늘 사례에서는 임대인은 임차인에 대한 명도소송을 제기하면서 반대로 임차인의 유익비`필요비 소송에 대응하였습니다. 그리고 임대차보증금에서 미납한 월 차임 등을 공제한 금액 109,207,230원을 변제공탁한 후 가처분결정을 통해 식당 건물을 먼저 인도받았습니다.(아마도 학교 건물의 식당의 경우, 식당이 운영되지 않을 경우 학생들이 식사를 할 수 없게 되는 중대한 사정이 반영된 것으로 보입니다.)
그래서 임대인은 이 사건 건물의 명도를 구하는 한편 임대차보증금을 공탁한 때부터 가처분결정을 통해 식당 건물을 인도받은 시기까지의 차임 상당의 손해배상 114,758,740원의 지급을 청구하였습니다.
원심은 피고가 임대차보증금을 공탁한 이후에도 건물을 인도하지 않은 사실에 대하여 과실이 없다고 보았으나, 대법원은 임대차보증금을 공탁한 점을 들어 피고에게 과실에 의한 불법행위를 인정하였습니다.
사건 개요
1. 원고는 2015. 7. 24. 피고와 이 사건 각 식당을 임대차기간 2015. 8. 1.부터 2017. 7. 31.까지로 정하여 임대하는 이 사건 임대차계약을 체결하였다. 원고는 피고에게 2017. 3. 16. 이 사건 임대차계약이 2017. 7. 31. 종료할 예정이라고 통지하였고, 2017. 6. 30., 2017. 7. 26. 이 사건 임대차계약에 따른 원상회복을 이행할 것을 통지하였다.
2. 원고는 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 이 사건 임대차계약의 임대차보증금 합계 1억 5,000만 원에서 연체차임 등 40,792,770원을 공제한 109,207,230원을 변제공탁하였다.
3. 피고는 임대차기간이 만료된 2017. 7. 31. 이후에도 식탁, 집기류 등 장비를 둔 상태로 이 사건 각 식당을 점유하던 중 2017. 12. 1. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하라는 취지의 가처분 결정(수원지방법원 2017카합10200호)에 따라 2017. 12. 14. 원고에게 이 사건 각 식당을 인도하였다.
4. 피고는 2017. 7. 28. 원고를 상대로 수원지방법원 2017가합2000호로 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 구하는 소를 제기하였는데(이하 ‘선행 소송’이라 한다), 위 법원은 2018. 4. 19. 피고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였다. 위 판결은 2018. 11. 22. 피고의 항소가 기각되고(서울고등법원 2018나2022822호), 2018. 12. 27. 피고가 상고를 취하함으로써 그대로 확정되었다.
원고의 주장
원고는 이 사건 임대차계약 종료된 이후 피고에게 임대차보증금을 반환하려고 하였으나 피고가 수령하지 않아 2017. 8. 17. 피고를 피공탁자로 하여 미납된 월임대료, 관리비, 전기 및 수도료 40,792,770원을 제한 나머지 임대차보증금 109,207,230원(= 150,000,000원 - 40,792,770원)을 공탁하였다.
따라서 피고는 동시이행항변권을 상실하였음에도 이 사건 각 식당의 인도를 거부하면서 불법으로 점유하고 있으므로, 원고에게 위 공탁일 다음날인 2017. 8. 18.부터 원고가 위 가처분 결정에 따라 이 사건 각 식당을 인도받은 2017. 12. 14.까지의 차임 상당인 114,758,740원을 손해배상으로 지급할 의무가 있다.
원심 판결
피고가 원고를 상대로 계약에 따른 비용 및 필요비 내지 유익비의 상환을 구하는 소송을 제기하였으나 기각된 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 사건의 판결 이유에서 ‘이 사건 각 식당은 피고가 임차하기 이전부터 식당으로 사용되어 오다가 현재도 삼성웰스토리 주식회사가 이를 임차하여 식당 영업 중인 사실이 인정되고, 그렇다면 리모델링 공사에 사용된 비용은 이 사건 식당의 보존 또는 그 객관적 가치를 증대하기 위하여 지출되었다고 볼 여지가 없지는 않다’고 설시하고 있어 법률전문가가 아닌 피고로서는 필요비 내지 유익비를 지출하였다고 볼 여지가 충분하다고 판단되는바, 이러한 사정을 참작하면 피고의 이 사건 각 식당의 점유가 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기는 어렵고, 달리 피고가 필요비 내지 유익비 상환청구권이 성립하지 않음을 알고 있었거나 알 수 있었음에도 이 사건 각 식당을 점유하였음을 인정할 아무런 증거가 없다. 따라서 원고의 손해배상청구는 이유 없다.
대법원 판결
- 법리
임대차계약이 종료되면 임차인은 그 목적물을 반환하고 임대인은 연체차임을 공제한 나머지 보증금을 반환해야 한다. 이러한 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 #동시이행관계에 있으므로, 임대인이 임대차보증금의 반환의무를 이행하거나 적법하게 이행제공을 하는 등으로 임차인의 동시이행항변권을 상실시키지 않은 이상, 임대차계약 종료 후 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 그 점유를 #불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다. 그러나 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실하였는데도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면, 달리 점유에 관한 적법한 권원이 인정될 수 있는 특별한 사정이 없는 한 이러한 점유는 적어도 #과실에 의한 점유로서 불법행위를 구성한다
2. 사안의 해결
원고가 이 사건 임대차계약이 종료한 다음 연체차임 등을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁하였다면 피고가 이 사건 각 식당을 인도할 의무에 대해 임대차보증금의 반환과 동시이행을 주장할 수 없다. 피고는 선행 소송에서 이 사건 각 식당에 지출한 비용의 상환을 청구하였으나 청구를 기각하는 판결이 확정되었고, 달리 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 없는 한 피고가 위 변제공탁의 통지를 받은 다음부터 이 사건 각 식당을 원고에게 인도할 때까지 적어도 과실에 의한 불법점유를 한 것으로 볼 수 있다.
원심은 원고의 적법한 변제공탁으로 피고가 동시이행항변권을 상실하였는지, 변제공탁이 피고에게 통지된 때가 언제인지, 피고가 이 사건 각 식당을 점유할 적법한 권원이 있는지 등을 심리하여 피고의 불법점유 여부를 판단했어야 한다.
그런데도 원심은 피고가 이 사건 각 식당을 점유한 것이 고의나 과실에 의한 불법점유라고 보기 어렵다고 판단하면서 원고의 손해배상 청구를 배척하였다. 이러한 원심판단에는 필요한 심리를 다하지 않은 채 임차인의 불법점유 등에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
사 족
1. 오늘 사례의 경우, 불법 점유에 기한 손해배상액이 비용 등을 공제한 공탁금액보다 더 큰 금액이었습니다.
2. 임차인 입장이라면 임대차보증금을 공탁된 경우에는 건물을 인도하되 유익비 필요비 청구는 되도록 신중하게 제기하는 것이 바람직합니다.